Ce que dit la loi
L’article 68 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une obligation d’étude géotechnique dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Le décret d’application du 22 mai 2019 et les arrêtés du 22 juillet 2020 en ont fixé le zonage, le contenu des études et les techniques constructives ; le dispositif s’applique aux ventes et aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2020.
L’objectif est simple : les maisons individuelles sur fondations superficielles sont les premières victimes des cycles de sécheresse, et le coût des sinistres a explosé. Connaître le sol avant de fonder coûte une fraction d’une reprise en sous-œuvre.
Deux obligations distinctes
Pour le vendeur d’un terrain constructible
Le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte doit fournir une étude géotechnique préalable — une mission de type G1, comportant l’étude de site et les principes généraux de construction. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, puis transmise au constructeur. Elle ne dimensionne pas les fondations : elle dit ce que le terrain est et ce qu’il implique.
Pour le maître d’ouvrage qui construit
Celui qui fait construire une maison individuelle (un bâtiment d’un ou deux logements) en zone exposée doit, avant les travaux, faire réaliser une étude géotechnique de conception — mission G2 — qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, ou à défaut respecter les techniques constructives particulières définies par arrêté. Le constructeur est tenu de suivre les recommandations de l’étude, ou d’appliquer ces techniques.
Qui est concerné : le zonage
L’obligation dépend de la carte d’exposition au retrait-gonflement établie par le BRGM et publiée sur Géorisques : exposition faible (hors obligation), moyenne ou forte. Cette carte a été mise à jour en 2026, et plusieurs communes des Alpes-Maritimes — Vallauris, Cannes, Le Cannet, Mougins, Grasse — sont passées de l’exposition moyenne à l’exposition forte. Le zonage s’apprécie à la parcelle : des secteurs d’exposition différente coexistent sur une même commune, et c’est l’adresse exacte qu’il faut vérifier.
Nos pages par commune donnent, pour les principales villes du département, l’exposition communale, les arrêtés de catastrophe naturelle et le contexte géologique : étude de sol dans les Alpes-Maritimes.
Ce que l’étude doit contenir
- L’étude préalable (G1) comprend l’analyse du site — géologie, hydrogéologie, données archivées — et l’identification des principaux risques géotechniques, dont la sensibilité des argiles.
- L’étude de conception (G2) comprend des investigations sur le terrain — sondages, essais in situ, prélèvements — et des essais de laboratoire d’identification des argiles, puis des recommandations de fondation adaptées au projet : profondeur d’ancrage, type de fondation, dispositions contre les variations de teneur en eau.
- Dans les deux cas, le rapport est établi selon la norme NF P94-500 et engage la responsabilité du géotechnicien qui le signe.
Ce que l’obligation ne couvre pas
Le dispositif vise les maisons individuelles et les terrains à bâtir. Les travaux qui n’affectent ni les fondations, ni la structure du bâtiment, ni les échanges d’eau et de chaleur avec le sol en sont exclus. Les bâtiments collectifs, tertiaires et industriels ne sont pas dans le champ de la loi ÉLAN — ce qui ne veut pas dire qu’ils se passent d’étude : les assureurs, les bureaux de contrôle et les bureaux de structure la demandent, et les Eurocodes la supposent.
Au-delà de l’obligation
Dans une commune en exposition forte, l’obligation légale n’est que le minimum. Le retrait-gonflement se cumule avec la pente, les remblais, l’eau et, sur le littoral des Alpes-Maritimes, avec une sismicité modérée à moyenne qui impose de connaître la classe de sol. Une étude G2 menée sérieusement — pas une formalité pour le notaire — est ce qui sépare une maison qui traverse les sécheresses d’une maison qui se fissure à la troisième.